Kort antwoord
Bij brand in een huurwoning is de verhuurder verantwoordelijk voor het gebouw en de huurder voor zijn eigen inboedel. Anders dan bij andere schade wordt brandschade niet automatisch aan de huurder toegerekend: artikel 7:218 lid 2 BW zondert brandschade uitdrukkelijk uit van het wettelijk vermoeden, dus de verhuurder moet aantonen dat de huurder is tekortgeschoten. In een VvE voert de vereniging het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en regelt de splitsingsakte wie het gebouw verzekert; het privegedeelte en de inboedel blijven bij de eigenaar of diens huurder.
Eerst het pand veilig, dan de vraag wie betaalt
De belangrijkste les uit de praktijk staat los van alle juridische verhoudingen: schadebeperkende maatregelen kunnen niet wachten tot duidelijk is wie de rekening krijgt. Roet blijft inwerken op metaal en installaties, vocht uit bluswater trekt door naar de buren en een pand dat openstaat, loopt extra schade op. Wie verzekerd is heeft bovendien een wettelijke plicht om verdere schade te beperken, en de redelijke kosten daarvan komen op grond van artikel 7:957 BW voor rekening van de verzekeraar.
In de praktijk betekent dat: melden bij alle betrokken partijen tegelijk, direct laten stabiliseren, en de verantwoordelijkheidsvraag parallel oplossen in plaats van ervoor. Wij leggen daarom vanaf het eerste moment vast wat is aangetroffen en welke maatregelen zijn genomen, zodat die vraag later op feiten kan worden beantwoord.
Huurwoning: gebouw en inboedel zijn gescheiden
Het uitgangspunt is eenvoudig. De verhuurder verzekert het gebouw, de huurder verzekert zijn eigen spullen. Wat de huurder zelf heeft aangebracht en niet zonder beschadiging kan worden weggehaald, valt afhankelijk van de afspraken vaak onder de huurdersbelangdekking op de inboedelverzekering. Wat er in uw geval geldt staat in de huurovereenkomst en in de polis, niet in een vuistregel.
| Onderdeel | Wie regelt het | Waar het uit betaald wordt |
|---|---|---|
| Het casco van het gebouw | Verhuurder | Opstalverzekering van de verhuurder |
| Vaste installaties en keuken van de verhuurder | Verhuurder | Opstalverzekering van de verhuurder |
| Uw eigen meubels, kleding en apparatuur | Huurder | Eigen inboedelverzekering |
| Zelf aangebrachte voorzieningen | Huurder | Meestal huurdersbelang op de inboedelverzekering |
| Reiniging en ontgeuring van de woning | Verhuurder, in overleg | Opstalverzekering, als gevolgschade van de brand |
| Tijdelijk ergens anders wonen | Huurder | Vaak een dekking op de inboedelpolis, per polis verschillend |
De uitzondering die veel huurders niet kennen
Voor gewone schade aan een huurwoning geldt een wettelijk vermoeden in het nadeel van de huurder: schade wordt vermoed te zijn ontstaan doordat de huurder is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Voor brandschade geldt dat vermoeden uitdrukkelijk niet. Dat staat in artikel 7:218 lid 2 BW.
Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.
Praktisch betekent dit dat de bewijslast omkeert. Een verhuurder die de schade op de huurder wil verhalen, moet aantonen dat de brand is ontstaan door een tekortkoming die aan de huurder is toe te rekenen. Dat is iets anders dan aantonen dat de brand in de woning van de huurder is begonnen. Een verzekeraar van de verhuurder kan overigens wel zelfstandig proberen te verhalen, dus onzorgvuldig handelen blijft een risico.
VvE: gemeenschappelijk of prive
In een appartementencomplex loopt de scheiding niet tussen huurder en verhuurder maar tussen gemeenschappelijke gedeelten en privegedeelten. De vereniging van eigenaars voert op grond van artikel 5:126 lid 1 BW het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat is de kern: het dak, de trappenhuizen, de constructie en de gemeenschappelijke installaties zijn van de VvE, uw eigen appartement is dat niet.
Wie het gebouw verzekert en tegen welke gevaren, staat niet in de wet maar in het reglement bij de splitsingsakte. Artikel 5:112 lid 1 BW schrijft voor dat het reglement moet inhouden door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd. In vrijwel alle complexen is dat een opstalverzekering op naam van de VvE die het hele gebouw dekt, inclusief de privegedeelten in casco-staat.
- Gemeenschappelijk: constructie, dak, gevel, trappenhuis, gemeenschappelijke installaties en leidingen.
- Prive: de afwerking en indeling van uw eigen appartement, en alles wat u erin heeft staan.
- De VvE-opstalverzekering dekt doorgaans het gebouw als geheel, tot en met het casco van de privegedeelten.
- Uw eigen inboedelverzekering dekt uw spullen en meestal ook uw eigen verbeteringen.
- Wat in uw complex precies gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte en het bijbehorende reglement.
Waarom een brand in een complex bijna nooit bij één woning blijft
Rook trekt via schachten, kruipruimtes, het trappenhuis en de ventilatie door het hele gebouw. Bluswater zakt naar de woningen eronder. Daardoor ontstaat de situatie die het lastigst is om te organiseren: een schade die technisch één gebeurtenis is, maar administratief langs vijf polissen loopt. Wij nemen daarom het hele getroffen deel van het complex op in één rapportage, met per unit vastgelegd wat er is aangetroffen.
Melden bij alle betrokkenen tegelijk
Huurder meldt bij verhuurder en bij de eigen inboedelverzekeraar, eigenaar meldt bij de VvE of de beheerder. Wachten tot duidelijk is wie de opdracht geeft, kost schadebeperking.
Direct stabiliseren
Het pand dicht en veilig, roet stoppen op wat corrodeert, water eruit. Dit zijn bereddingskosten en die horen bij de schade, niet bij de discussie erover.
Opnemen per unit
Wij leggen per woning vast wat er is: welke ruimtes, welke schade, welke maatregelen. Zo blijft later herleidbaar welke schade bij welke polis hoort.
Afstemmen met verzekeraar en beheerder
Vaak zijn er meerdere verzekeraars in beeld: de opstalpolis van de VvE naast de inboedelpolis van elke bewoner. Wij leveren dezelfde feiten aan alle partijen, zodat er geen twee versies van de schade ontstaan.
Uitvoeren en opleveren
Reiniging, droging en ontgeuring per unit, met controle en eindrapport. Het bouwkundig herstel daarna is aannemerswerk.
Bronnen
- Artikel 7:218 BW, aansprakelijkheid van de huurder en de uitzondering voor brandschadeBurgerlijk Wetboek Boek 7
- Artikel 5:112 BW, wat het reglement bij de splitsingsakte moet inhoudenBurgerlijk Wetboek Boek 5
- Artikel 5:126 BW, beheer van de gemeenschap door de vereniging van eigenaarsBurgerlijk Wetboek Boek 5
- Artikel 7:957 BW, bereddingsplicht en bereddingskostenBurgerlijk Wetboek Boek 7