Gevolgschade na lekkage en uw verzekering

Dit is het onderscheid waar bijna alle verwarring vandaan komt. Een verzekering is er niet om uw leiding, uw dak of uw kitrand te repareren. Die is er voor de schade die daaruit voortkomt. Springt er een leiding achter de wand, dan is het vervangen van dat stuk leiding meestal uw eigen kosten, maar het uitgezaagde stucwerk, de doorweekte vloer en de aangetaste inboedel horen tot de gevolgschade en die is doorgaans wel verzekerd.

Bij veel opstalpolissen zit er nog een tussenvorm in: het hak- en breekwerk om bij de lekkage te komen wordt vergoed, ook al valt de reparatie van de leiding zelf erbuiten. Dat is precies het soort detail waarover het misgaat als er geen dossier ligt waarin staat wat er is opengemaakt en waarom.

Vrijwel elke polis dekt waterschade die plotseling en onvoorzien ontstaat. Een leiding die springt, een aansluiting die losschiet, een wasmachine die overloopt. Wat er buiten valt is schade die geleidelijk is ontstaan of die met onderhoud te voorkomen was: een kitrand die al jaren stuk is, een dakbedekking aan het eind van zijn leven, een verstopte afvoer die nooit is nagekeken.

In de praktijk is dat zelden zwart-wit, en dat is waar het schuurt. Een leiding kan maanden hebben gedruppeld voordat iemand het merkt, en dan is de vraag of de schade geleidelijk is ontstaan of pas op het moment dat het doorsloeg. Die vraag wordt beantwoord met wat er gemeten en vastgelegd is, niet met wie het hardst zijn gelijk haalt.

Als het water van boven komt, is de eerste reflex om de buurman aansprakelijk te stellen. Dat kan, maar het gaat niet vanzelf. De hoofdregel staat in artikel 6:174 BW: de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen, en daardoor gevaar oplevert, is aansprakelijk wanneer dat gevaar zich verwezenlijkt. Dat is een risicoaansprakelijkheid, dus er hoeft geen verwijt te zijn.

Let op één detail in lid 2 van datzelfde artikel dat vaak wordt overgeslagen. Voor kabels en leidingen ligt de aansprakelijkheid bij de leidingbeheerder, behalve wanneer de leiding zich in een gebouw bevindt en dat gebouw bedient. De leiding in het appartement boven u valt dus niet onder het waterbedrijf, maar onder de eigenaar van dat appartement.

In de praktijk loopt het meestal anders dan via aansprakelijkheid. U meldt de schade bij uw eigen verzekeraar, die vergoedt en verhaalt daarna zelf als daar aanleiding voor is. Dat is sneller en het houdt de verhouding met de buren heel. In een appartementencomplex komt daar de vraag bij wat gemeenschappelijk is en wat prive, en die staat in de splitsingsakte.

Wie verzekerd is, heeft niet alleen het recht om schade te melden maar ook de plicht om verdere schade te beperken. Dat heet de bereddingsplicht. Het spiegelbeeld daarvan staat in artikel 7:957 lid 2 BW: de kosten die u redelijkerwijs maakt om de schade te voorkomen of te beperken komen voor rekening van de verzekeraar. Water wegzuigen, drogen, een lek dichten en spullen in veiligheid brengen vallen daaronder.

Dat is de reden dat wachten met droogtechniek zelden verstandig is. Vocht dat blijft zitten trekt verder in constructies, tast lijmlagen aan en geeft schimmel de kans. De schade die daardoor groter wordt, is niet vanzelf ook gedekt: een verzekeraar kan zich op het standpunt stellen dat u die had kunnen voorkomen. Stem de opdracht af met uw verzekeraar en bewaar de bonnen en de rapportage.

Bij een grotere waterschade stuurt de verzekeraar een expert om de omvang vast te stellen. Die werkt in opdracht van de verzekeraar. U mag daar een eigen expert tegenover zetten, een contra-expert, en dat is geen vijandige zet maar een normale gang van zaken. Artikel 7:959 BW bepaalt dat de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade voor rekening van de verzekeraar komen, en dat geldt ook voor de expert die u zelf inschakelt.

Voor particulieren is die regel bovendien dwingend recht: op grond van artikel 7:963 lid 6 BW kan er in de polis niet in uw nadeel van worden afgeweken. Er geldt wel een dubbele redelijkheidstoets. Het inschakelen van een contra-expert moet redelijk zijn gezien de omvang van de schade, en de kosten ervan moeten dat ook zijn. Bij een natte plint is dat niet redelijk, bij een doorgeslagen vloer over twee verdiepingen meestal wel.

Bij brandschade is de schade zichtbaar: er ligt roet. Bij waterschade is dat anders, want vocht zit in het materiaal en is op een foto niet te zien. Daarom draait een waterschadedossier op meetwaarden. Zonder die waarden is er geen verschil tussen een vloer die droog is en een vloer die er droog uitziet, en dat verschil bepaalt of u over een half jaar schimmel heeft.

• Een opname per ruimte met beeld, voordat er iets is weggehaald.
• Vochtmetingen in de materialen bij aanvang, als nulmeting.
• Wat is opengemaakt en waarom, zodat hak- en breekwerk te onderbouwen is.
• Het droogplan en de metingen tijdens het proces, niet alleen aan het eind.
• Eindwaarden per ruimte, zodat aantoonbaar is dat er droog is opgeleverd.
• Een lijst van wat is afgevoerd en waarom het niet te behouden was.

Wij bouwen drogen daarom af tot de meter het zegt en niet op een afgesproken aantal dagen. Dat is niet alleen technisch beter, het is ook wat een dossier draagt: een verzekeraar kan dan zien dat er is gedroogd tot het droog was, in plaats van tot de machines werden opgehaald.